Waardering vruchtgebruik

18/07/2018 Er werd de laatste jaren al veel gezegd en geschreven over de waardering vruchtgebruik van panden in vennootschappen. Hieronder geven we een overzicht van de problematiek en de huidige tendensen.

Waardering van vruchtgebruik: een wereld in verandering
Vruchtgebruik is één van de oudste zakelijke rechten die gekend zijn. Het vruchtgebruik werd in het Romeinse recht ingevoerd met de bedoeling om enerzijds bepaalde goederen in de familie te houden, maar anderzijds toch toe te laten om derden gedurende een bepaalde periode de opbrengsten van deze goederen te laten genieten.

Vrijwel de volledige vorige eeuw werd het vruchtgebruik bij ons enkel in familiale context toegepast, zijnde het welbekende vruchtgebruik voor de langstlevende echtgeno(o)t(e). Pas vanaf de jaren ‘80 is men dit zakelijk recht beginnen toe te passen op vennootschappen. Naar aanleiding hiervan rees de vraag hoe het vruchtgebruik in dit geval gewaardeerd diende te worden, aangezien de situatie met vennootschappen toch duidelijk verschillend is van die met natuurlijk personen. Aanvankelijk werd voor de meeste waarderingen van panden in een vennootschap gewoon de 80%-regel van artikel 47 van het wetboek van registratierechten toegepast. Dit artikel stelt onder meer dat aan het vruchtgebruik in geen geval een hogere waarde mag toegewezen worden dan 4/5e van de verkoopwaarde van het volle eigendom. De meeste vruchtgebruiken werden dus eenvoudig gewaardeerd op het toegelaten wettelijke maximum, zonder dat daarvoor enige economische verantwoording voor bestond.

In 1999 werd dan het artikel van Ruysseveldt en Janssens gepubliceerd. Dit artikel introduceerde een set van waarderingsmethodes. Deze verscheidenheid aan methodes werd door de beroepsbeoefenaars in de praktijk echter niet overgenomen. Om het praktisch hanteerbaar te maken lichtte men één berekening uit de volledige set van berekeningen om deze te bombarderen als “de Ruysseveldt Methode”. Deze werkwijze, die tot recent ook nog de norm was bij de fiscale administratie, houdt inherent echter geen rekening met het evenwicht tussen de rendementen van de vruchtgebruiker en de blote eigenaar. Bij deze methode wordt immers gewoon de huurwaarde geactualiseerd op basis van de OLO-rentevoet. De toepassing hiervan zorgde voor zeer hoge waarderingen van het vruchtgebruik. Er was bij deze methode dus sprake van zeer ongelijk rendement tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar.

Het werd steeds duidelijker dat de “methode Ruysseveldt” niet correct was. Een reactie vanwege de administratie op deze methode bleef dan ook niet uit. In 2010 verscheen voor het eerst een ruling waar de rulingcommissie niet enkel het vruchtgebruik ging berekenen en op basis daarvan de blote eigendom ging afleiden (dus de blote eigendom is hier gelijk aan de waarde van de volle eigendom min de waarde van het vruchtgebruik), maar ook nog eens de blote eigendom afzonderlijk ging berekenen. De waarde van het vruchtgebruik werd dan bepaald door de waarde van de blote eigendom in aftrek te brengen van de waarde van de volle eigendom. De rulingcommissie stelde vast dat het resultaat van beide berekeningen sterk verschilde en besloot daarom om de waarde van het vruchtgebruik genuanceerder vast te stellen. Dit was de eerste maal dat de rulingcommissie afweek van de methode Ruysseveldt, doch het duurde toch nog enige tijd voorleer zij hier nogmaals van afweek. De druk van de mainstream-waardering “methode–Ruysseveldt” was immers te groot en dus plooide de rulingcommissie voorlopig voor de macht van het getal. De methode Ruysseveldt werd (tijdelijk) weer toegepast.

In 2016 begon het tij inzake de waardering van vruchtgebruik te keren. Bepaalde fiscale ambtenaren begonnen zich met klem te verzetten tegen deze waarderingsmethode en boekten daarbij wisselend succes bij de rechtbanken. Ook de rulingcommissie was weer van de partij. Uiteraard niet toevallig, maar een uiting van ongenoegen vanwege de vruchtgebruik experts die zich niet langer konden verzoenen met de wiskundige anomalieën van de methode Ruysseveldt.

Meer in het bijzonder ontwikkelde (lees: kopieerde) de rulingcommissie in 2016 zelf een methode om vruchtgebruik te waarderen. De rulingcommissie ging vanaf dan deze methode toepassen, maar zonder te stipuleren dat dit de enige mogelijke methode was. Zij liet dus ook nog steeds de andere methodes intact (zij het dat de methode Ruysseveldt op weinig clementie moet rekenen). Volgend op publicatie van deze methode kwamen heel wat positieve rulings, die op één na allemaal volgzaam de nieuwe methode van de rulingcommissie toepasten. Van de methode Ruysseveldt is er geen spoor meer te bekennen en de ene afwijkende methode die werd goedgekeurd (waarvan geen detail gepubliceerd werd), leverde een quasi identiek (net iets lager) resultaat op dan de methode van de rulingcommissie. De methode van de rulingcommissie zorgt echter in het algemeen vaak voor (te) lage waarderingen van vruchtgebruik en creëerde daarbij nog steeds geen situaties waarbij de rendementen van de vruchtgebruiker en de blote eigenaar gelijk(w)aardig zijn, hetgeen nochtans de bedoeling was.

De dagen van de methode Ruysseveldt lijken hoe dan ook geteld. Uit een interne instructie van 2018 van de administratie zelf, blijkt dat de controlerende ambtenaren bij toekomstige controles op vruchtgebruik constructies de methode Ruysseveldt niet meer zullen aanvaarden, maar vertrekken van de methode van de rulingcommissie. De methode Ruysseveldt behoort dus voorgoed tot het verleden.

Nu blijkt echter dat belastingcontroleurs ook waarderingen uit het verleden aanvallen op basis van de interne instructie van 2018. Dit lijkt in se toch onrechtvaardig en in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur. Ook minister van financiën Van Overtveldt bevestigt dit en stelt dat: “De regels moeten correct toegepast worden. Maar van retroactiviteit kan geen sprake zijn. De nieuwe methode van rulingdienst kan pas gebruikt worden bij controle nadat deze werd gepubliceerd.” Een belangrijke nuance die bij deze quote moet gemaakt worden is dat enkel de waarderingen die, naar de norm van vroeger, correct waren buiten schot moeten blijven. Ondertussen zijn de eerste strubbelingen achter de rug en lijkt het er op de fiscus gas terug neemt met betrekking tot de historische vruchtgebruiken. Manifest foute waarderingen (naar de vroegere norm) kunnen natuurlijk wel steeds aangepakt worden. Dus een berekening op basis van bv. een overdreven huurwaarde zal de toets van een fiscale controle niet doorstaan.

Vruchtgebruik waardering 2.0
De interne instructie van de administratie en de verheerlijking van de methode van de rulingcommissie zijn zeker geen eindpunt, maar slechts een deel van het proces. De auteurs zelf hebben hiervoor al vele jaren geleden gewaarschuwd. De methode van de rulingcommissie is ook nog helemaal niet correct, want zoals hierboven reeds aangehaald is hun waardering van vruchtgebruik vaak te laag en is er bovendien nog steeds geen gegarandeerde gelijkheid tussen de rendementen. Deze nieuwe visie op waardering van vruchtgebruik effent echter wel het pad voor nieuwe waarderingsmethodes waarbij wel rekening wordt gehouden met deze gelijkheid. Reeds verschillende auteurs voorspelden de onvermijdelijke ondergang van de methode Ruysseveldt en maakten zich al klaar voor de toekomst door het ontwikkelen van eigen methodes welke wel rekening houden met gelijkwaardige rendementen tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar (zie bv. https://www.spartax.eu).

Er mag ook niet worden vergeten dat er bij de waardering van het vruchtgebruik meer komt kijken dan enkel het fiscale aspect. Een praktijkvoorbeeld hiervan is de samenhang met het huwelijksvermogensrecht. Wanneer vruchtgebruik aanvankelijk fout gewaardeerd wordt, kan dit ook op dit vlak in de toekomst voor zeer vervelende problemen zorgen. Waarderingen overstijgen met andere woorden de fiscaliteit en hangen ook samen met andere rechtstakken. Anno 2018 dient dus de vraag te worden gesteld of vruchtgebruik nog zinvol is en zo ja, hoe we moeten waarderen. Er zijn immers heel wat technische elementen (impact huurwaarde, bijkomende kosten, …) waar rekening mee moet worden gehouden. “Waarderen is werken” en zal dat altijd blijven. Zomaar enkele cijfers in een excel-bestand zetten biedt totaal geen garantie op een correcte waardering en aanvaarding door de fiscus.

De vastgoedmarkt zelf heeft ook een niet te onderschatten impact op deze problematiek. Een voorbeeld hiervan zijn de gestegen grondprijzen in het stadscentrum van Gent die een sterke impact hebben op de berekening : mensen gaan massaal investeren in vastgoed in Gent omdat de opbrengst van het spaarboekje de dag van vandaag zo goed als nihil is. Deze investerings-rush zorgt ervoor dat de prijzen van vastgoed in Gent de hoogte in schieten terwijl de huurwaardes stabiel blijven. De huurrendementen dalen, waardoor bijgevolg ook de waardering lager wordt. Een ander voorbeeld is de crash van de Antwerpse huurmarkt. De huurprijzen daalden aanzienlijk terwijl de aankoopprijzen stabiel bleven. Ook hier daalde het huurrendement en bijgevolg ook de waardering van het vruchtgebruik. In dergelijke situaties moet dan ook de vraag gesteld worden of vruchtgebruik nog steeds de beste optie is en of de vastgoedfiscalist niet naar andere middelen moet grijpen. Ook de onzekerheid over het eventueel toe te passen “voordeel alle aard woonst” bij bewoning door bv. de zaakvoerder (lees meer), of de discussie over de bezoldigingstheorie (waarbij misschien de berekeningsmethode van je vruchtgebruik wel wordt aanvaard, doch het beroepskarakter van deze kost in je vennootschap wordt bediscussieerd) helpen niet een beslissing te nemen.

De vastgoedplanning van de toekomst
Het is duidelijk dat de vastgoedplanning in woelige wateren verkeert. Er werd destijds reeds voorspeld dat de historische methodes van de waardering van vruchtgebruik op termijn niet immuun zouden zijn voor aanvallen door de fiscus en dat is ondertussen ook gebleken. Hoewel de vastgoedfiscaliteit al een stevige omwenteling heeft doorgemaakt, rijst de vraag of de grootste revoluties niet nog moeten komen. De vastgoedfiscalist moet ervoor zorgen dat hij over de juiste wapens beschikt om de strijd aan te gaan. De huidige heisa zal waarschijnlijk een broeikas zijn voor de ideeën van de toekomst.

Een evolutie welke wij graag voor u blijven opvolgen.

 

Deel dit bericht op:


Andere actua berichten

Waardering vruchtgebruik

18/07/2018 Er werd de laatste jaren al veel gezegd en geschreven over de waardering vruchtgebruik van panden in vennootschappen. Hieronder geven we een overzicht van de problematiek en de huidige tendensen.

Lees meer

De Btw Administratie wordt milder in haar boetes

16/07/18 Al jaren staat de btw-administratie gekend als een “boete-administratie”. De minste overtreding, zelfs ter goeder trouw gemaakt, wordt gesanctioneerd met zeer zware boetes. Dit geeft in de praktijk aanleiding tot vaak schrijnende situaties.

Lees meer

Tot 500 €/maand onbelast bijklussen

10/07/18 Werknemers die minimum vier/vijfde werken, zelfstandigen in hoofdberoep en gepensioneerde kunnen tot 500 € per maand onbelast bijverdienen binnen het verenigingswerk, bij diensten van burger aan burger of in de deeleconomie. Op jaarbasis gaat het om maximaal 6.000,00 €.

Lees meer