Belasting meerwaarde bij de verkoop van een gebouw

02/04/24 Bij een (snelle) verkoop van een gebouw in je privé ben je in sommige gevallen belastingen verschuldigd over de gerealiseerde meerwaarde.

Belastingtarief

Bij de verkoop van een gebouw dat je “onder bezwarende titel” hebt verkregen binnen de vijf jaar na het verlijden van de notariële aankoopakte ben je een meerwaardebelasting verschuldigd van 16,50%, verhoogd met de gemeentebelasting.  Voor het bepalen van de termijn geldt de datum van de authentieke akte, niet die van de onderhandse overeenkomst.  Indien het gebouw werd verkregen door schenking is de meerwaarde belasting enkel verschuldigd bij een verkoop binnen de drie jaar na schenking.  Na deze termijnen zijn er op eventuele meerwaarden bij de verkoop van een gebouw uit je privé vermogen dus geen belastingen meer verschuldigd.

Die 16,50% is van toepassing bij een verrichting binnen het “normaal beheer van je privépatrimonium”.  Maar koop je bv. een pand met als intentie dit snel met winst kunnen door te verkopen, dus met een speculatief karakter, dan wordt deze “occasionele winst” belast als een divers inkomen aan 33%. En maar je er een gewoonte van om panden te kopen & verkopen zullen de inkomsten worden belast volgens de progressieve tarieven personenbelasting als een beroepsinkomen.

In sommige gevallen is de meerwaarde op gebouwen echter niet belastbaar, o.a. bij de verkoop van

• je “eigen woning”, dus het pand waarvan het Kadastraal Inkomen is vrijgesteld van personenbelasting. In dit geval betaal je geen belasting op een meerwaarde bij verkoop. Het Kadastraal Inkomen moet vrijgesteld zijn van aangifte gedurende een ononderbroken periode van ten minste 12 maanden die voorafgaat aan de maand van vervreemding;
• een gebouw dat werd onteigend;
• een gebouw dat je hebt geërfd;
• een gebouw dan eigendom is van een minderjarige.

Berekening meerwaarde

De meerwaarde is het verschil tussen de verkoopprijs (cijfer A) en de aankoopprijs (cijfer B) :

Cijfer A = de verkoopprijs of, indien hoger, de door de registratie of btw-administratie in aanmerking genomen waarde, verminderd met de kosten gemaakt voor de vervreemding van het gebouw (bv. ereloon makelaar).

Cijfer B = de aankoopprijs, de som van :

1. de aanschaffingsprijs of, indien hoger, de door de registratie of btw-administratie aangenomen waarde;
2. de werkelijke kosten van verkrijging van het verkochte gebouw OF een forfait van 25% van de aanschaffingsprijs;
3. 5% over puntje 1) en 2) per volledig jaar dat verlopen is tussen de datum van verkrijging en de datum van vervreemding;
4. De kosten van de werken die door de eigenaar werden uitgevoerd tussen verkrijgen en verkoop van het gebouw, via factuur aannemer (zelf gekochte materialen tellen niet mee);
5. Vergoedingen die je hebt ontvangen voor schade aan het gebouw moet je aftrekken van dit cijfer B.

Cijfer A min cijfer B is, indien positief, de belastbare meerwaarde, aan te geven in je aangifte personenbelasting.

Contacteer je notaris, makelaar of accountant als er vragen blijven over de fiscaliteit van jouw project.

Opgelet, verkoop je een pand via je vennootschap is de meerwaarde steeds belastbaar volgens de klassieke belasting op winsten.  Je belastbare meerwaarde is in dit geval het verschil tussen de verkoopprijs en de boekhoudwaarde van het pand in je boekhouding.

Meer tips & tricks?

Lees meer