Eigenaars verhuurd vastgoed geviseerd door de fiscus

23/03/22 De fiscus heeft aangekondigd meer controle uit te oefenen op eigenaars die meerdere onroerende goederen bezitten.

In principe worden de verhuur van een woning als een onroerend inkomen beschouwd. Bij eigenaars die echter talrijke onroerende goederen bezitten en ze op een georganiseerde manier beheren en verhuren, kan de fiscus deze inkomsten beschouwen als een, veel zwaarder belast, beroepsinkomen. Een beroepswerkzaamheid is een “geheel van verrichtingen buiten de grenzen van het normale beheer van uw privévermogen, die voldoende talrijk en onderling verbonden zijn om een gewone en voortgezette bezigheid te vormen”.

Kadastraal inkomen als belastbare basis
Indien u als privépersoon een onroerend goed bezit, wordt u vandaag belast op basis van het kadastraal inkomen (KI). Gaat het om de eigen woning, dan is het KI vrijgesteld. Uw overige onroerende goederen worden wel belast op basis van het KI. Dat is ongeacht of u het goed verhuurt aan privépersonen of helemaal niet verhuurt en bijvoorbeeld gebruikt als een tweede verblijf. Enkel als de huurder het pand beroepsmatig gebruikt, wordt er rekening gehouden met de werkelijke huurinkomsten.

KI onveranderd sinds 1975
Het KI wordt bepaald door de overheid en is een schatting van de jaarlijkse netto huurwaarde van het onroerend goed op 1 januari 1975. Van dit bedrag kunnen geen gemaakte kosten meer afgetrokken worden, met uitzondering van eventuele financieringslasten. Gezien de overheid bewust heeft nagelaten het KI te actualiseren de voorbije 47 jaar, ligt dat in veel gevallen lager dan het effectieve actuele netto huurinkomen.

Verhuurders lager belast dankzij KI
Het systeem van het KI stemt niet overeen met de huidige werkelijkheid. Het kan sterk in het voordeel of het nadeel van de belastingplichtige spelen, naargelang het goed al dan niet verhuurd wordt. Zo zullen privépersonen die meerdere onroerende goederen verhuren in de meeste gevallen op een veel lager bedrag belast worden dan de huur die zij werkelijk ontvangen. En het is net die groep van personen die wordt geviseerd door de fiscus.

Meer verhuren = meer controles
De fiscus heeft aangekondigd dat zij meer controles gaat uitoefenen op privépersonen die meerdere onroerende goederen verhuren. De fiscale overheid zal nagaan of er sprake is van een georganiseerde verhuuractiviteit, waardoor die een beroepsmatig karakter krijgt. In dat geval worden de huurinkomsten gekwalificeerd als beroepsinkomsten. De belastbare basis wordt dan niet langer vastgesteld op basis van het KI, maar wel op basis van de effectief ontvangen huurinkomsten (na aftrek van de kosten). Bovendien is een beroepsinkomen ook onderworpen aan sociale bijdragen.

Vage lijn tussen privéverhuur en professionele verhuur
Omdat de lijn tussen een normaal beheer van privévermogen en de professionele activiteit van het privé verhuren van onroerende goederen moeilijk te trekken is, leidt dit vaak tot discussies. In dat geval geven de feiten de doorslag. Elke situatie wordt individueel beoordeeld.

Momenteel liggen nog geen richtlijnen vast die de fiscus in aanmerking zal nemen. Een wettelijke regeling die een specifiek kader of grensbedragen bepaalt, zou welkom zijn en voor meer rechtszekerheid zorgen. Op dit moment is het als belastingplichtige moeilijk om dat zelf in te schatten. Stel dat het ooit komt tot een herkwalificatie naar beroepsinkomen, en u hebt als belastingplichtige geen bewijsdocumenten bijgehouden waaruit de gespendeerde kosten blijken, dan kan dat ertoe leiden dat de fiscus u belast op uw volledige bruto inkomsten.

Maak je niet nodeloos ongerust
Ondanks deze extra waakzaamheid van de fiscus, hoeft u nog niet meteen ongerust te zijn. Het enkele feit dat u meerdere onroerende goederen bezit, is niet voldoende om de verhuuractiviteit te kunnen kwalificeren als beroepsmatig. Het aantal onroerende goederen is slechts één van de elementen bij de beoordeling. Wanneer bv. een zeer vermogend verhuurder 15 appartementen verhuurt kan er nog perfect sprake zijn van een normale belegging van zijn vermogen, waarbij de verhuurder slechts een beperkt percentage van zijn kapitaal in onroerend goed heeft belegd. Voor een ander minder vermogend verhuurder kunnen 15 appartementen wel een professionele activiteit uitmaken.  Zeker wanneer blijkt dat hij zijn volledig vermogen in deze panden heeft gestoken, en nog bijkomend is gaan lenen om dit alles te financieren.

Over het algemeen heeft de fiscus de neiging om de huurinkomsten te willen herkwalificeren als ze de professionele inkomsten overstijgen. Of als er zoveel tijd en geld in de verhuur gestoken wordt dat het niet anders dan een beroepsbezigheid kan zijn. Zoals bij een immomakelaar. Ook het eventuele bezit van buitenlandse onroerende goederen die worden verhuurd, speelt mee.  Of het hebben van een eigen professionele website, het verlenen van bijkomende diensten (onderhoud,…), een nauwe band tussen de verhuuractiviteit en het beroep van de verhuurder, enz.

Bereid je voor en houd de kosten bij
Indien de fiscus uw dossier in het vizier heeft, wees dan voorbereid. Daarom is het aangewezen om nu al even stil te staan bij uw persoonlijke situatie. Je houdt ook best de bewijzen van gemaakte kosten bij. Dat kan helpen als tegenargument als de fiscus meent dat er sprake is van beroepsinkomsten in plaats van een onroerend inkomen.

Meer tips & tricks ?

Lees meer